任意売却のメリット・デメリットとは?競売との違いは?

任意売却の最大のメリットはご自身の意思により市場価格に近い価格で自宅を売却できるという点です。

もっとも、メリットだけではありませんから、以下で競売の違いとともに解説いたします。

任意売却とは

任意売却とは、裁判所の手続によらないで、債務者(住宅ローンを借りている人)が債権者(住宅ローンを貸している金融機関又は保証会社)の同意を得て、自宅(土地、建物)を第三者に売却することをいいます。

ここで「自分の自宅なのに、なぜわざわざ債権者の同意を得る必要があるの?」と疑問に思われた方がいるかもしれません。

この点、住宅ローンを組んでいる場合は必ずといっていいほど自宅に抵当権が設定されています。

抵当権とは、もし債務者が約束どおりに住宅ローンを返済できない場合には、自宅を競売にかけ、買受人から支払われたお金を住宅ローンの返済に充てることができる、という債権者側の権利です。

そして、仮に、自宅の売却金額が住宅ローンの残額を上回っている場合は、債務者は売却で得たお金を住宅ローンの返済に充てて完済することができ、債権者の抵当権を抹消することができますから、債権者の同意を得ずに自宅を売却することができるでしょう。

他方で、自宅の売却金額が住宅ローンの残額を下回ってしまった場合はどうでしょうか?

この場合はまだ住宅ローンは完済されませんし、債務者が残りの住宅ローンを返済できる見込みも低いと思われます。

とすれば、債権者は任意売却されるより自ら有している抵当権を実行し債務者の自宅を競売にかけ、自宅を高く買い取ってくれる買い手を見つけ、そこから住宅ローンの残額を回収した方が得と考えるはずです。

通常、抵当権が付いたままの自宅を買い取ってくれる人などいませんから、債権者の抵当権を抹消して(債権者が自らの権利を放棄して)第三者に債務者の自宅を売却できるようにするという意味で、任意売却をする際は債権者の同意を得る必要があるのです。

任意売却と競売との違い

さきほど競売の話が出てきましたから、任意売却と競売の違いについて解説します。

裁判所が関与するか否か

競売は債権者が裁判所に対して競売の申立てを行い、裁判所の関与の下、強制的に自宅を売却されてしまう手続です。

他方で、任意売却では裁判所は関与しません。あくまで債務者と債権者との話し合いによって自宅を売却するものです。

債務者が強制的ではなく任意的に売却するという意味で「任意」売却と呼ばれています。

売却価格が高いか低いか

競売では市場価格の7割前後の売却価格となります。

さらに、最初の入札で買い手が見つかればよいですが、見つからない場合はさらに価格を落とされてしまいます(たとえば、当初の入札価格の3割減)。

他方で、物件の状態等にもよりますが、任意売却ではそこまで価格を落とさなくても買い手を見つけることは可能でしょう。

つまり、任意売却の方が競売よりも市場価格に近い価格で自宅を売却できる可能性があります。

秘密に行えるか否か

競売の場合、自宅が競売物件として新聞やインターネット、裁判所の掲示板に掲載されます。

また、競売では、裁判所の執行官が自宅を訪問して自宅の状況を確認する、競売物件情報を閲覧した不動産業者などが自宅を訪問した自宅の状況を確認する、近隣の住民に自宅に関する情報を聴いて周るということなどが考えられます。そうすると、近隣の住民などに競売を知られてしまう可能性があります。

これに対して任意売却は通常の売却と同じで上記のようなことを行われることはありませんから、周囲が一般の売却か任意売却かを見極めることは難しいでしょう。

したがって、周囲に任意売却であることを知られずに手続を進めることが可能です。

売却代金から諸費用(引っ越し費用、仲介手数料等)を賄えるか否か

競売では売却代金のすべてがローンの返済に充てられます。

これに対して任意売却では、債権者との話し合いにより売却代金から引っ越し費用を賄える場合があります。

また、売却代金から仲介手数料、司法書士費用、滞納している固定資産税などを賄うことができます。

住宅ローン残債への対応が厳しいか緩いか

競売は債権者の費用負担の下、債権者主導で行われるものですから、債権者に与えるインパクトが悪いです。

したがって、競売後に残った住宅ローン残債の支払い方法を巡って厳格な対応(一括返済を迫られる)をされることが多いです。

住宅ローン残債を返済できなければ自己破産などを検討しなければならなくなる場合も出てきます。

これに対して任意売却は、債権者との話し合いの結果、債権者の同意を得て売却しますから債権者に与える印象は良好に保たれます。

したがって、住宅ローン残債の返済方法についても、債権者との話し合いによって分割返済を認めてくれるなど柔軟に対応してくれることが多いです。

任意売却のメリット、デメリット

任意売却のメリット、デメリットは以下のとおりです。

メリット

主なメリットについては「任意売却と競売との違い」の箇所でご説明したとおりです。

その他、身内や投資家に自宅を買い取ってもらう(いわゆるリースバックという方式を取る)ことで自宅に住み続けることができ、そして、何よりご自身の意思で自宅を売却できるという点が任意売却のメリットというか大きな特徴ではないでしょうか?

デメリット

他方で、任意売却にはデメリットもあります。

一つ目に、任意売却をご自身で行うことは難しいという点です。

任意売却は通常の売却と異なり、様々な専門的知識や経験が必要です。そのため、専門業者に依頼するというのが一般的な方法です。

もっとも、中には悪徳な業者もいますから、そうした業者にひっかからないように細心の注意を払うべきです。

二つ目に、債権者が同意してくれない可能性もあるという点です。

債権者は任意売却に同意すると抵当権を失いますからその分だけ住宅ローンの残債を回収できないリスクを負います。

そのため、任意売却に同意することに消極的な態度を取られることもあります。

まとめ

任意売却をするなら、なるべく滞納を繰り返す前に検討に入った方が債権者の同意も得られやすいといえます。住宅ローン返済でお悩みの方ははやめに専門家に相談しましょう。

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