住宅ローンが残っている場合に住宅の処分を免れる住宅ローン特則とは？

多額の借金とともに住宅ローンを抱えていると心配になってくることの一つに「このまま住宅に住み続けることができるのか」ということではないでしょうか？

仮に、何も手を打たず住宅ローンの返済が滞ってしまうと住宅にかけられた抵当権を実行され（競売にかけられ）、強制的に住宅から退去しなければならないでしょう。

他方で、自己破産を申し立てると、ほぼ住宅は処分しなければならない運命となります。

では、個人再生の場合どうでしょうか？

そう、個人再生には住宅を処分せず、そのまま住み続けられる制度が設けられています。

それが住宅ローン特則です。以下、詳しく解説します。

住宅ローン特則とは

住宅ローン特則とは、個人再生の手続などについて規定した民事再生法に設けられている「住宅資金貸付債権に関する特則」のことで、一般には「住宅資金特別条項」と呼ばれます。

住宅ローン特則は、住宅ローン（正確には住宅資金貸付債権）については、従来どおり返済を継続する、滞納によって期限の利益を失っている場合には期限の利益を復活して再度分割返済を認めてもらうなどして住宅を処分されないようにしつつ、住宅ローン以外の借金だけを大幅に減額し、残った借金を分割払いとすることができる、というものです。

住宅ローン特則を利用すれば、住宅を処分せずに残すことができるのです。

住宅ローン特則の要件

もっとも、住宅ローン特則には上記のような大きなメリットがある反面、住宅ローン特則を使うには厳しい要件（条件）が設けられています。

主な要件、特に注意、検討しなければならない要件は次のとおりです。

住宅資金貸付債権であること

住宅資金貸付債権といえるためには、

• 住宅の建設若しくは購入に必要な資金又は住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払の定めのある再生債権であること
• 再生債権を担保するため、又は当該債権に係る債務の保証人の主たる債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されていること

が必要です。

そもそも「住宅」というためには、

• ①個人である再生債務者が所有していること
• ②再生債務者が自己の居住の用に供していること
• ③床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されていること

が必要です。

なお、①につき、住宅を購入する際、住宅を夫、妻の共有として住宅全体に抵当権を設定するペアローンを組む方もいると思います。

この点、ペアローンを組んでいる場合、原則として住宅ローン特則を使えません。

しかし、夫、妻が共同で住宅ローン特則の利用を申し立てる場合には抵当権が実行され（住宅を競売にかけられ）、住宅を失うおそれはないといえます。

そこで、この場合は例外的に住宅ローン特則を使える運用をとっている裁判所もあります。

②につき、たとえば投資用の建物、別荘・セカンドハウスは「住宅」にはあたらないことになります。

さらに、③につき、住宅兼事務所の場合は「住宅」にあたらない可能性があるということになるでしょう。

また、「再生債権を担保するため」などに抵当権が設定されていることが必要ですから、事業資金が必要で借金をしてそのために住宅に抵当権を設定した、などという場合は住宅資金貸付債権にはあたりません。

保証会社による代位弁済後、6か月が経過していないこと

住宅ローンを組む際は、住宅ローン返済が滞ったときのために、通常、保証会社が保証人となります。

そして、実際に住宅ローンの返済が滞ると保証会社が債務者に代わって住宅ローン会社に住宅ローンを返済します。これを代位弁済といいます。

この代位弁済から6か月が経過すると住宅ローン特則を使うことはできません。

住宅に住宅ローン関係の抵当権以外の担保権が設定されていないこと

住宅ローンを組む際は、通常、住宅に抵当権（担保権の一部）を設定します。この状態であれば住宅ローン特則を使うことができます。

しかし、住宅には住宅ローンを借りる目的以外の目的でも抵当権を設定することができます。

たとえば、先ほど少し触れた事業資金が必要という場合、カードローンで買い物をする場合などでも抵当権を設定することが可能なのです。

もっとも、そうした場合に抵当権が設定されると、お金を返済できなくなった場合、結局は抵当権を実行され（住宅を競売にかけられ）、住宅を処分しなければならなくなります。

これでは住宅ローン特則を認める意味がありません。

そこで、住宅ローン特則を使うには、住宅に住宅ローン関係の抵当権以外の担保権が設定されていないこと、が必要となるのです。

その他

住宅ローン特則といっても個人再生の手続の一環ですから、裁判所に再生計画案を提出し、裁判所から認可を得る必要があります。すなわち、

• 住宅ローン特則を定めた再生計画案を裁判所に提出したこと
• 裁判所により提出した再生計画案が遂行可能であると認められること

も住宅ローン特則を使う上で必要となります。

まとめ

住宅ローン特則は、住宅ローン以外の借金を減額、分割返済としつつ、住宅は処分せずに済むという極めて大きなメリットを有しています。

もっとも、誰でもすぐに住宅ローン特則を使えるというわけではなく、使うためには様々なハードルをクリアする必要があります。

使うかどうか、使えるかどうか迷ったらまずは弁護士にご相談されることをお勧めいたします。